目指せ経済的自由！　安月給公務員の不動産投資実戦日記

有名不動産投資家のＩさんのメルマガで、Ｓ銀行の融資基準が変更になったと情報提供がありました。

伝聞の情報なので何とも言えないのですが、あれだけ銀行周りをしているＩさんからの情報なので、信頼性は高いと思います。

Ｓ銀行は、以前のように、築古アパートや立地の悪いアパートの融資はしなくなったようです。

これからは、Ｏ信託銀行にサラリーマン投資家は殺到しそうな感じです。

これで、築古アパートは、さらに値下がりするのでしょうか？

Ｉさんは、これから３０平米以上の区分マンションで投資することを勧めていました。

私の場合は、都内のワンルームがいいと思っています。


今週末に、買付を入れた秋葉原の区分マンションを内見してきます。

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実は、杉並区のワンルームを買ったときの担当者が、先月末で不動産会社を退職してしまいました。

この不動産会社は、収益物件に強い会社なので、やはり直接物件を買った担当者が辞められるのは痛い。

購入の経緯から、購入後のこと、さらにはライフプランまで相談していたから・・

いくら申し送りがされるとは言っても、直接物件を売ったわけではないので、他人事にされかねません。

でも、しかたありません。

不動産業者は、転職が当たり前の世界です。

新しい担当者とは、仲良くやっていきたいです。

金曜日の夜に、買い付けを入れていたワンルームの融資について内諾をいただきました。

回答が遅かったので「だめかぁ」と思っていましたが、無事に難関を通過しました。

しかし自己資金を、もっと入れるという条件でした。

あまり、手持ち資金を使いたくないので残念ですが、ワンルームは買ってしまおうと思います。


このブログも訪問者が多く、下手なことが書けなくなってきました。

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過去には、株で自己資金を増やす方法も公開しています。

１年で４部屋も退去した杉並区のワンルームですが、今月、久しぶりに満室家賃を頂くことが出来ました。

都内という立地なので高利回りではありませんが、やはり満室だと振込金額が多いので嬉しいです。

いろいろと、部屋を埋める苦労を勉強させられました。

しかし、先々月に原状回復した修繕費が引かれていませんでした。

たしか２５万円・・

来年に引かれると、確定申告でめんどくさくなるので、管理会社に確認したいと思います。


秋葉原に買付を入れたワンルームですが、まだ融資の連絡がありません。

ちょっと遅いです。

もしかして駄目なのか？

昨日は、息子の七五三に行ってきました。

場所は、鎌倉にある鶴岡八幡宮です。
何しろ規模の大きい神社なので、祈願もベルトコンベアーです。
玉串とか全くありませんでした。

結婚式も何組もやっていて、すごかったです。
神前式と言うのでしょうか、皇宮みたいな雰囲気です。
公開結婚式です。

鎌倉に行く途中、渋滞にはまっていたのですが、路上から収益物件をチェック。

山の中で坂が多いのですが、ほぼ満室です。

鎌倉は入居率がいいですね。
ＲＣ系が多いです。

以前、銀行評価以下のＲＣを紹介されたことがあるのですが、やはり満室でした。

羽田空港のハブ化に続き、横浜港もハブ化と新聞に載っていました。

自民党は、空港・港湾を各地に建設しました。

これは利用者の少ない空港・こうわんを日本全国に作ることにより、税金の無駄と招いています。

さらに、韓国やシンガポールに物流に負けています。

国際競争に負けているのです。

日本は高齢少子社会で、地方にもうお金は掛けていられません。

人の流れも、ハブ化されたところに流れてくると思います。

不動産投資は、人口が増えるところでやるのがポイントです。


神奈川新聞より

前原誠司国交相は21日、日本の港湾の国際競争力の強化に関連し、国際ハブ（拠点）港として整備する対象港を２０１０年度にも新規に募る方針を示した。国は現在、横浜港など計６港をスーパー中枢港湾に指定して重点的な投資をしている。しかし、鳩山内閣が公共投資額の削減を打ち出す中、さらに特定港に財源を重点化する「選択と集中」を行わなければ、国際競争力アップはおぼつかないと判断した。

　前原国交相は同日、林文子横浜市長らの案内で横浜港を視察。その後、林市長とともに同市内で開いた共同記者会見の場で明らかにした。

　前原国交相は「日本にはコンテナを扱う港だけでも全国に65港があるが、シンガポールや釜山、上海、香港などに圧倒的な後れを取っている。これまでのようにどこにでも予算をばらまいて結果的に国際競争力のある港が少ないという状況を脱するには、従来の港湾行政を大きく変える必要があるとつくづく視察で感じた」と述べた。

　具体的には「３６５日、24時間体制で競争に勝ち抜く意志と能力のある地方に手を挙げてもらい、透明、公正なルールで選びたい」と説明。横浜港を含めたスーパー中枢港湾など国内主要港の中から選定する考えを示した。

　林市長は「東京、川崎との３港連携のスケールメリットを生かし、横浜としてもぜひ手を挙げたい」と指定に意欲を示した。

ＮＹダウは、おととい爆上げして、きのう爆下げした。
しかも、下値を切り下げて・・

ダウは底値から相当上げてきました。
高値圏の乱高下は下落相場の予兆のように感じます。

いま株を持っている人は、売っておいた方がいいかも。
とても、果敢に買っていける状況ではありません。



秋葉原のワンルームは、融資結果待ちです。

金曜日に、事前審査の申込書を送付しました。

確定申告３期分、登記簿の写し、貯金通帳のコピーなど相当な厚さになりました。

これを、全部チェックする融資担当者は大変だと思います。

審査が早く終わるように、私の場合、一覧表を作成して一緒に送付しました。

具体的には、
　自己資金の一覧表
　所有物件の一覧表及び入居状況
　借入先の一覧表
などです。

融資条件は、共同担保が必須なのですがＳ銀行よりも有利です。

Ｓ銀行より金利が低い４．２％で融資期間は３０年です。

つまりＫ％が低いのです。

ノンバンクだから簡単に融資してくれると思ってはいけません。

しっかりと、自分をアピールできるように書類をそろえることが大切です。

杉並区ワンルームを融資してもらったＳ銀行の担当者に金利交渉した。

この銀行は、金利が高いです。

別の銀行員がぼったくりと言っていました。

金利交渉した結果、融資して１年では無理と断られた。

５年でも難しいと言われた。

前回、借り換えをちらつかせたときは、乗ってきたのだが、今日は本当に駄目だった。

すごく、強気です。

ここまで言われると、本当に借り換えてしまおうかと思う。

杉並区のワンルームの管理会社から、大規模修繕のアンケートがきた。

アンケートには「６００万円足りない」と書いてあった。

そして、その６００万円の捻出方法について、アンケートがあった。

現金負担であれば、１室あたり１５万円になります

このワンルームを買うときに、たしか潤沢に修繕積立金があったはずなのに、なぜと思った。

購入したときの担当者に相談したところ「あきらかに修繕費が高い。賃貸住宅フェアにも出店していた安さと技術力で評判の会社を紹介しましょうか？」という話になった。

大規模修繕工事を行うときは、たしか「５分の４の賛成」がないと出来ません。

このマンションは４０室で、わたしが８室持っています。

わたし以外に、一人でも反対がいれば大規模修繕はできません。

そこで、他社の見積を持って管理組合の総会で提案すれば、安く出来る可能性があります。

初めてやることなので、面倒くさいですが、一度やれば勉強になると思います。

やってみます。

サラリーマン大家さんのノウハウ本には、土地付き１棟アパート、ＲＣでフルローン、借地権、競売といろいろやり方があります。

私も、土地付きが欲しいし、ＲＣでリタイヤもしたい。

でも、融資が厳しいので、自己資金を貯めないといけない。

自己資金を貯めるスピードと、不動産が値上がりするスピードのどちらが早いか考えると、たぶん自己資金を貯めるスピードの方が遅いんじゃないかと思う。

先週、ワンルームに買付を入れた理由も、そのあたりにあります。

安いので、買えるときに買ってしまおうと言うことです。

ですが、１室買っても、年間想定ＣＦは１８万円です。

現在、空室なので、仲介手数料、広告費、１ヶ月の空室で、１年分のキャッシュフローは吹き飛びます。

最初の１年は利益は出ないでしょう。

長く住んでもらえるようにしなければなりません。

立地がいいので、空室に悩むことは少なそうですが、築年数が古く、外国人入居者もいるマンションです。

半分近くは事務室で借りている人が多いマンションです。

融資はノンバンクを予定しています。

金利は高いのですが、３０年で借りられるのでデフォルトするリスクは低いです。

将来、銀行融資が積極的になってきたら、杉並区のワンルームと一緒に借り換えできればと思っています。

４％台から２％台に下げることが出来たら、キャッシュフローが、がっつり入ってきます。

このあたりも、ひとつの作戦にしています。