目指せ経済的自由！　安月給公務員の不動産投資実戦日記

来週は南の方に出張に行ってきます。

実は、財政難で日当が出ません。

もちろん、相手先の手みやげは自腹です・・涙

出張すると外食になるし、夜も飲みたくなります。

ですので、出張貧乏・・

そのかわり、明日、休みを頂きました。

休みと言っても代休です。

代休とは、土日に仕事したときの振替です。

因みに、わたくし代休がいっぱい貯まっています。

これは、残念ながら財政難で買い取ってもらえません。

１年経つと自然消滅・・

サービス残業どころか、サービス出勤ですね。

わたくしの職場は、こんな勤務環境です。

現在、全部屋入居中です！（１５日までですが）


所有物件は、借金を利用してレバレッジをかけています。

例えば、東京のワンルーム８部屋は３部屋空くと持ち出しです。

実際は、１室退去があると室内クリーニング＋αで５万円くらいかかります。

翌月の家賃収入からその金額が引かれるので、翌月のキャッシュフローは下がります。

その部屋が空室の状態で、さらに１部屋退去があると大変です。

最初の部屋が空室のままで、次の部屋も埋まるのか・・

と、精神的にも悪いです。

私の場合、ほかに横須賀と群馬に物件を持っているので、最悪はそこのキャッシュフローを廻せばなんとかなります。

都内のワンルーム入居年数は平均３年と言われています。

８部屋持っていると、年に３部屋は退去することになります。

退去のたびに、短い期間で次の入居を決めないとなりません。

大家さんの本を読むと工夫次第で簡単に決まるように書いてあります。

やっている人が多くなってきたので、なかなか難しいですよ。

私は公務員で出張も多いですが、飛行機での出張は１度もありません。

結構、公務員が飛行機を使って出張するには厳しい要件をクリアしないと難しいです。

しかし、キャリアと言われる人たちは、その身分だけで飛行機を使って出張できるようで羨ましいです。

ビジネスマンである私の友人は、飛行機と使って出張をすると自分のマイレージカードを使ってマイルをためているそうです。

もちろん、そのマイルは家族で旅行するときに使うそうです。

では、公務員の公費での出張で自分のマイレージカードにマイルをためるとどうなるのでしょうか？

昔、市民オンブズマンが公務旅行のマイルを私物のマイレージカードに貯めていることを発見し違法として争った裁判がありました。

結果は市民オンブズマンが敗訴したそうです。

裁判官の意見として、マイルを貯めようが放棄しようが旅費の金額が変わるわけではないので国や地方公共団体に損害を与えるわけではないとありました。

もっともです。

その後、公務員は堂々とマイルを貯めているのでしょうか？

私の職場では通達で禁止されました。

疑われることはするなと言うことでしょう。

市民オンブズマンは「公務旅行のマイルを貯めて次の公務旅行に使え」と主張していたようですが、公務所に対してマイレージカードは発行されないので無理です。

誰かのマイレージカードに集中して貯めればいいのでしょうか。

これをするには、他人になりすまして搭乗しなければなりません。

運送規約に違反します。

結局、公務旅行のマイルは貯めることが出来ず無駄になってしまいました。

皆さんどう思います？

先月は東京のワンルーム８部屋について、備え付け洗濯機の交換、空室の塗装で原状回復費用がかかりました。

都内なので利回り１０．５％くらいです。

ずーっと満室であれば、キャッシュフローも貯まってくるのですが、空室が長引いたり、リフォーム費用がかかったりすると、キャッシュフローを圧迫します。

今月は、この物件だけで見るとプラス２万円のキャッシュフローになりました。

不動産投資は意外と儲からないという人が多いですが、こういう月は私もそう思います。

住宅ローンで買ったマンションは、現在、米国軍人さんに賃貸しています。

当初、住むつもりで購入したのですが、諸事情で住めなくなり貸しています。

住宅ローンなので３５年ローンです。

しかも、オーバーローン。

フラット３５ではなく、変動金利で借りているので低金利です。

年に２回、金利の見直しがされて返済予定表が送られてきます。

７月から半年間は１．２％の金利に決定しました。
（優遇金利が適用されています）

ちょー低金利ですね！

ただ同然です。

でも、こんな借り方をすると、収益物件の融資に同じ銀行から借りられなくなります。

住宅ローンを使って戸建てやマンションを買う場合は、収益物件の融資に消極的な銀行・信金を使った方がいいと思います。

また、他行に融資を申し込むと、なぜ住宅ローンで購入した物件を貸しているのか必ずと言っていいほど聞かれます。

この時に、合理的な回答が出来ないとマズイです。

銀行は、目的以外に融資したお金を使うことを非常に嫌います。

日曜日のことですが、雨の中、売り物件を見てきました。

場所は横浜市の京急沿線です。

一応、古アパート付き土地と言うことで売りに出ていました。

横浜特有の坂を上ると、そこにアパートがありました。

ジャングルのようです。

周りは住宅地なのに、そこだけジャングル・・

しかも、８部屋中３部屋入居していました。

このアパートの大家は、まったく入居者のことを思っていません。

売却理由はわかりませんが、更地にして売りたかったようです。

今回、このままの状態でほしい人がいればと言うことで売りに出たようです。

草刈りはしていない。

外壁はコケだらけ

室内は、昆虫の死骸とクモの巣・・・

しかも、かび臭い・・

仲介の不動産会社は、１００万円もあれば綺麗にして貸せますと言っていましたが、わたしにはそれだけでは貸せそうにないと判断しました。

本当に、手をかけていないアパートなのでシロアリも心配だし、雨漏りもありそう・・

鉄部は錆びて、手で揺らすとガタガタ来るし・・

でも、２階からの景色は凄く良かったです。

横浜市内に加え、海まで見えました。

出口としては、住宅地として売れます。

一緒に連れて行った息子は、ジャングルに大喜びでした。

東京杉並区のワンルームマンションに入居申し込みが入りました。

今回も法人契約です。
オール電化製品を売っている会社みたいです。

２ヶ月空いても決まらないので−５，０００円で募集をかけた部屋です。

しかし、ダウン前の家賃で決めてくれました。

決めてくれたのは、管理会社と別の募集会社です。

地方と違って、都内は募集専門の不動産会社があります。

どこの管理物件でもいいから、来店した客のニーズに合わせて入居を斡旋するようです。

そのためか、広告料を＋１ヶ月請求されました。

これ以上空室が続くのも精神的に苦痛だし、家賃も下げずに決めてくれたのでＯＫしました。

保証会社＋連帯保証人が付いているので問題ないと思います。

一応、全戸満室状態になりましたが、ワンルーム１室に退去通知が出ているので、こちらも早く埋まるように努力したいです。

以前、マイルをためるためにＪＡＬカードを作ったことを書きました。

カードを作ると使いすぎると言いますが、私の場合はカードを作る前から使いすぎていました。

毎月送られてくる請求書を見ると、いい家計簿代わりになります。

カードを作る前は「どんぶり勘定」で、なんとなく毎月お金が無くなっていましたが、カードで支払いをすると何にお金を使ったかがわかるので、後からその金額を見てショックを受けます。

私の場合、自己投資が多いのでその金額の多さに即倒しそうになりました。

でも、ＪＡＬカードに家計の固定費を含め、すべての支払いを集中させたので、ものすごい勢いでマイルは貯まっていきます。


毎年、海外旅行ができそうです。

ポイントスクウェアの礼金・家賃が高かった理由がわかりました。

入居者がポイントスクウェアを非常に気に入っていたこと、会社から家賃補助が出ることなど総合して、担当者がいけると判断したと思います。

きっちり、広告料２ヶ月を請求されました。

私が突っぱねれば広告料１ヶ月ですみましたが、今後の付き合いも考えてＯＫしました。

安易な家賃の値下げは、物件の価値を下げますので−２，０００円で済んだのは、本当に良かったです。

昨日、ポイントスクウェアの契約書がFAXで送られてきました。

なんと、その契約書を見ると、前日に聞いた家賃設定より、さらにプラス３，０００円になっていました。

？？？

しかし、ちゃんと契約書には法人の社印が押してあります。

結局、新築時よりマイナス２，０００円の家賃で入居していただきました。

ありがたい。

あまり具体的なことを書いて入居予定者がこのブログを見ると値下げ交渉してくるかもしれないので、これでやめます。